擒牛宝配资 “国家队”疯狂回购宅地，土地将进入“存量为王”时代

文/单挑社

先问大家一个问题。

你觉得现在楼市最大的利好是什么？是降息？还是降首付？

其实都不是。

能保住你手里房子价值的终极大招，已经在悄悄落地了。

最近，这些沉寂多年的地块，正迎来一场史诗级的“复活”。因为，国家队带着真金白银下场了。

一项波及全国、关乎千万家庭财富重构的超级行动已经打响。

根据中指研究院等权威机构的最新的统计数据，全国各地已经密集公示，准备用地方政府专项债券来收购这些存量闲置土地。这个总金额有多大？超过了7500亿元，涉及的地块数量超过了5500宗，拟收储的用地面积接近3亿平方米。这绝不是小规模的试探，而是真金白银的变现行动。

在今年春天，广东省率先发力，直接发行了超过300亿元的专项债券，专门用来回收闲置存量土地。这笔巨款直接覆盖了广州、珠海、佛山等19个城市的86个项目。其中广州一个城市就拟发行超过110亿元的专项债用来收地。而在全国范围内，重庆拟收储金额接近700亿元，居全国城市首位，杭州、温州的拟收储金额也都超过了200亿元。

很多人可能会纳闷，以前都是政府把地卖给开发商赚钱，现在怎么反过来了，政府要掏钱把地买回来？这到底是怎么回事？

开发商前几年贷款拿地，结果房子不好卖，资金链断裂，地就砸在手里了。国家规定土地闲置两年就要无偿收回，但现实情况复杂，很多地块牵扯到错综复杂的债务和抵押。现在地方政府发行专项债券，用低于当初卖地时的价格，把这些地重新收回来。

数据显示，大约有70%的地块，政府是以当初成交价打八折到九折的价格收回的。对于开发商和背后的企业来说，这笔钱虽然亏了一点，但总算能拿回现金，缓解短期的资金压力。

但这仅仅是为了救开发商吗？显然不全是。

看透了这层表象，我们需要直击背后的本质。

房地产市场的供求关系已经发生了根本性的逆转。以前是房子不够住，大家抢着买，所以要拼命拿地建房。现在是总体上房子已经建得够多了。如果我们还任由这些闲置的土地继续建商品房，推到市场上，那只会出现一个结果：新房供大于求，房价继续下跌，老百姓手里的房子进一步贬值。

所以，国家砸下这7500亿，本质上是为了从源头上减少供应。

把市场上的闲置土地收回来，注销掉这些土地原本的商品房建设规划。核心城市的商品房建设用地供应量就会大幅度减少。买房的规律很简单，物以稀为贵。当市场上不再有源源不断的新增土地和新楼盘时，现有的优质房产就会变得抢手。这是在重构整个房地产市场的供给侧结构，是在给现有的房价提供实质性的支撑。

在这场巨资收购中，还有一个非常关键的数据。

根据机构对已公示清单的梳理，目前拟收储的这些土地中，有大约85%是属于地方国企的，属于民营企业的只占13%。

这就揭开了第二个原因。化解地方债务风险。前几年土地市场遇冷，很多地方是靠着地方国企出面拿地，才稳住了土地出让金的收入。但国企拿了地也没有足够的资金去盖房销售，这些土地同样变成了闲置资产，形成了沉重的债务负担。现在通过发行专项债把这些地收回来，实际上是把沉淀在土地里的无法变现的资产变成了可用资金。这是给地方的债务资产负债表做了一次系统清理，防范了更大规模的金融违约风险。

救市的本质其实是重建信用和稳定预期。

那么，这超过7500亿的惊天动作，对我们普通老百姓到底意味着什么？

如果你是手里有房的普通人，这是一个确定的好消息。国家在严格控制新房的增量。以前那种新楼盘无休止降价抢客的局面会逐渐减少。你手里的房产，特别是一二线城市核心地段的房产，它的价值会得到保护。核心城市的土地会越来越少，未来好地段的新房必然是一房难求。

如果你是还没有买房的刚需族，这同样是一个好消息。因为政府收回来的这些地，并不是全部闲置不用。其中很大一部分会被重新规划用途。国家明确允许并且鼓励地方政府用专项债收购存量商品房和土地，用来建设保障性住房。克而瑞地产研究的数据显示，在已经公布土地属性的地块清单中，三四线城市拟收储面积占比超过了八成。这意味着很多低能级城市的闲置土地，未来都会转变为普通人的保障性住房。

这就是房地产底层逻辑的巨变。未来的市场供给会被重构为双轨制。商品房归商品房，保障房归保障房。资金充裕的人去购买地段好、品质高的高价商品房，而普通刚需族，可以去申请那些原本是开发商拿地、现在被国家收回建成的保障房。

当土地不再是无限供应的筹码，房子的价值才能真正回归居住的本质。